Вопреки пандемии коронавируса, 2020 год стал рекордным для российского рынка жилья и ипотеки:  выдано 1,7 млн ипотечных кредитов (+35% к 2019 г.) на 4,3 трлн руб. (+50%). Снижение ипотечных  ставок как за счет смягчения денежно-кредитной политики Банка России, так и за счет запуска льготной ипотечной  программы, стимулировало спрос на жилье и ипотеку. При этом беспрецедентный рост ипотечного кредитования не  привел к образованию «пузыря»: ипотечное кредитование остается наиболее качественным сегментом  рынка кредитования физических лиц. 

Повышенная волатильность на финансовых рынках показала важность ипотечных облигаций как  источника долгосрочного фондирования ипотечного кредитования, снижающего уровень риска в банковской системе. Текущий год, рекордный по объему секьюритизации, отмечен целым рядом новаций на рынке как в части размещения ипотечных облигаций, так и регуляторных мер, направленных на повышение их ликвидности. Небывалый рост ипотеки поддержал сферу жилищного строительства. Спрос на жилье восстановился практически до уровня прошлого года. Как отражение общей положительной динамики на рынке жилищного строительства, ввод жилья также приблизился к значениям 2019 года. Достиг рекордных объемов и запуск новых проектов девелоперами. В рамках реализации льготной программы в отрасль было привлечено 1,4 трлн рублей, что позволило не допустить снижения объемов строящегося жилья. В этих условиях значимой тенденцией стал рост цен на жилье. Его основные причины – не только превышение спроса над предложением в крупнейших агломерациях, но и увеличение цен на строительные и отделочные материалы, рост издержек на замещение иностранной рабочей силы. 

Несмотря на реализацию антикризисных мер, главным событием 2020 года стало фактическое завершение перехода финансирования жилищного строительства на новую модель, обеспечивающую полную государственную гарантию для граждан, вкладывающих свои деньги в жилье на стадии строительства. В декабре 2020 года объем жилья, строящегося с использованием счетов эскроу, превысил объем жилья, строящегося по старым правилам. Переход жилищного строительства на проектное финансирование позволил избежать проблемы обманутых дольщиков даже в самые тяжелые месяцы – в апреле и мае 2020 года, когда строительство и продажи жилья во многих регионах фактически остановились. 

Ставки по кредитам на готовое жилье впервые в истории снизились до 8% (-1,4 п.п. к ноябрю 2019 года). Беспрецедентное снижение ставок стало возможным в результате смягчения денежно-кредитной политики Банка России.

− Ставки на первичном рынке в ноябре 2020 года оставили 5,9% (-2,9 п.п. к ноябрю 2019 года). Помимо действовавших на рынке госпрограмм («Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека»), в апреле 2020 года для поддержки рынка была реализована программа льготной ипотеки по ставке не выше 6,5%, которая охватывает широкий круг заемщиков .

3. Благодаря действию целого ряда льготных ипотечных программ ставки по кредитам на покупку жилья в новостройках на 2 п.п. ниже, чем на вторичном рынке

4. При этом основной рост ипотечного рынка обеспечивается за счет кредитов на покупку готового жилья (около 70% выдачи)

5. На фоне исторически низких ставок по кредитам вырос объем рефинансирования ранее выданных кредитов (13,7% в январе-ноябре 2020 года)

6. В результате около 234 тыс. семей смогло сократить платежную нагрузку

7. Новых ипотечных кредитов (без учета рефинансирования) выдано около 1,5 млн кредитов – на 25% больше, чем год назад

8. Ипотечный портфель с учетом секьюритизации на 01.12.20 в годовом выражении увеличился на 19,4% и достиг 9,8 трлн рублей (9,2% ВВП)

Качество ипотеки остается высоким, доля кредитов с высоким значением LTV – небольшая.
Несмотря на высокие темпы роста, ипотечное кредитование остается наиболее качественным сегментом рынка кредитования физических лиц:
− Доля просроченной задолженности свыше 90 дней сохранилась на уровне начала 2020 года и составляет менее 1,4%, в том числе по кредитам на первичном рынке – менее 1,1%
− По другим розничным кредитам населению доля просроченной задолженности свыше 90 дней с начала 2020 года выросла на 1,5 п.п. до 8,5%
Банки сохраняют осторожный подход к отбору заемщиков, не допуская роста доли кредитов с высоким значением LTV. Доля кредитов с первоначальным
взносом (ПВ) менее 10% составляет около 3% .

Динамика сделок по покупке жилья на первичном рынке приблизилась к уровню 2019 года.
Количество сделок на первичном рынке жилья по итогам января-сентября 2020 года приблизилось к уровню предыдущего года. Решающий вклад в увеличение спроса внесла принятая в апреле программа льготной ипотеки, поддержавшая спрос на первичном рынке жилья в сложный период
− После снижения в I полугодии 2020 года на 37,2% количество зарегистрированных ДДУ в III квартале 2020 года выросло на 37%.
− С использованием ипотеки заключено 70% всех сделок с жильем на первичном рынке
Снижение темпа продаж жилья, в том числе достраиваемого по старым правилам, привело бы к банкротству застройщиков и возникновению новых обманутых дольщиков.

Спрос на жилье в России вызван высокой потребностью в нем и не носит спекулятивного характера. Как показал совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, около 40% населения нуждается в улучшении жилищных условий. Средняя обеспеченность жильем составляет менее 27 кв. м/чел. – ниже среднего уровня Восточной Европы (30 кв. м/чел) и развитых стран (40-80 кв. м/чел.)
Спрос на жилье в России определяется преимущественно фундаментальным фактором низкой обеспеченности жильем и не вызван спекулятивными мотивами: 67% россиян хотели бы приобрести жилье для собственного пользования
Сложившиеся на рынке благоприятные условия для приобретения жилья привели к реализации спроса, отложенного из-за весеннего локдауна, а также подтолкнули к покупке граждан, планировавших приобрести жилье позже
Снижение доходности по депозитам до уровня, сопоставимого с инфляцией, дополнительно стимулировало увеличение спроса на жилую недвижимость.

С полным тестом аналитики можно ознакомиться на https://xn--d1aqf.xn--p1ai/en/analytics/